La plupart des gens achètent et ne vendent une maison qu’une ou deux fois dans leur vie. Il est donc normal d’avoir des questions sur le processus. À moins que vous soyez dans le commerce de l’achat et de la vente de maisons, vous n’avez aucune raison d’être au courant des problèmes juridiques courants liés à l’achat ou à la vente d’une maison en Alberta.
Vous trouverez ci-dessous certains des problèmes juridiques courants que vous pouvez rencontrer lorsque vous cherchez à acheter ou à vendre une maison en Alberta. Chaque circonstance présente un ensemble de faits unique et, par conséquent, rien dans cet article ne doit être considéré comme un conseil spécifique s’appliquant à votre situation, mais plutôt comme des informations générales. Si vous avez besoin de conseils sur une question juridique spécifique liée à l’un des problèmes ci-dessous, ou de manière générale concernant l’achat ou à la vente d’une maison, veuillez contacter l’un de nos avocats de droit immobilier pour vous aider.
Conditions
Il existe plusieurs types de conditions que l’on retrouve couramment dans les contrats d’achat de biens immobiliers. Ces conditions sont généralement en faveur de l’acheteur, et c’est à lui qu’il appartient de les libérer pour que l’achat puisse avoir lieu. Les conditions les plus courantes sont les suivantes:
1) Le financement
En tant qu’acheteur, une condition de financement vous permet d’obtenir l’approbation de votre institution financière pour une hypothèque sur la propriété particulière que vous envisagez d’acheter. Même avec une approbation préalable pour un prêt hypothécaire, de nombreux prêteurs exigeront une évaluation ou autre afin de s’assurer que la propriété que vous envisagez d’acheter a bien la valeur que vous avez l’intention de payer. Si vous comptez sur un financement pour pouvoir réaliser un achat, ne renoncer pas à une condition de financement tant que vous n’aurez pas obtenu cet autorisation a l’écrit.
2) Inspection à domicile
L’inspection de la maison est une condition en faveur de l’acheteur pour permettre l’établissement d’un rapport d’inspection. Si le rapport d’inspection révèle des défauts dans la maison, l’acheteur peut, selon les circonstances, choisir de:
- d’accepter le contrat tel qu’il est connu des défauts ; ou
- renégocier l’accord pour remédier aux lacunes ; ou
- résilier l’accord et ne pas acheter la propriété.
3) Vente de la maison d’un acheteur
Les conditions relatives à la vente de la maison d’un acheteur sont utilisées lorsqu’un acheteur ne peut pas se permettre d’acheter une propriété tant que sa maison actuelle n’est pas vendue. Si votre offre est intéressante pour un vendeur, celui-ci peut conclure un accord permettant à l’acheteur d’acheter la propriété à condition qu’il vende d’abord sa maison. En règle générale, ces dispositions seront limitées en temps. Parfois, ces dispositions peuvent offrir à l’acheteur un délai d’exclusivité en vertu duquel le vendeur ne peut pas vendre sa maison à une autre partie. Elles peuvent également être (et le plus souvent sont) structurées de telle sorte que le vendeur peut continuer à montrer et à tenter de vendre sa maison tant que la condition est en suspens. Habituellement, la disposition est structurée de telle sorte que si le vendeur souhaite accepter une autre offre, l’acheteur peut choisir soit de supprimer cette condition et de procéder avec l’achat ou de perdre sa chance d’acheter la propriété.
Rapports sur les biens immobiliers
Les rapports sur les biens immobiliers ou RPR sont des relevés d’une propriété qui délimitent les limites et notent les améliorations ou les marques de fabrique telles que le contour des bâtiments, des terrasses, des hangars et des clôtures. Ils sont généralement signés par la municipalité qui régit la propriété en question et sont classés dans l’une des trois catégories suivantes:
1) Conforme
2) Non conforme
3) Non-conformité
Si une propriété est conforme, cela signifie que la municipalité a évalué l’enquête et déterminé que la propriété est conforme aux règlements municipaux. C’est idéalement ce que vous souhaitez.
Si une propriété est non conforme, cela signifie que la propriété était autrefois conforme aux règlements, mais que ces règlements ont maintenant changé de sorte que quelque chose sur la propriété n’est pas conforme aux règlements actuels. Dans ce cas, la municipalité autorise la structure à rester telle quelle, mais il pourrait y avoir un problème à l’avenir si vous remplacez une structure – la structure remplacée devra être conforme aux nouveaux règlements.
La non-conformité signifie qu’il y a un problème qui enfreint les règlements municipaux et qui devra être résolu. En tant qu’acheteur ou vendeur, vous voudrez discuter des solutions à ce problème avec votre avocat.
En tant que vendeur, la meilleure façon d’éviter les problèmes liés à un rapport sur les biens immobiliers au milieu d’une vente de votre maison est d’en commander un avant toute vente. De cette façon, s’il constate un problème, vous aurez peut-être le temps de le rectifier avant la vente.
Dans certains cas, un acheteur peut être en mesure de se procurer une assurance titre pour conclure les transactions lorsqu’un rapport sur les biens immobiliers n’est pas disponible. Il s’agit d’une question plus complexe et vous souhaiterez peut-être en discuter avec votre avocat.
Défauts cachés ou apparents
En Alberta, la loi en matière d’achat de biens immobiliers est “buyer beware”. En d’autres termes, vous avez l’obligation, en tant qu’acheteur, de procéder à une inspection raisonnable de la propriété pour détecter les défauts. Si vous choisissez de ne pas le faire, les conséquences vous y retombent.
Cela s’applique à ce que la loi appelle les “défauts apparents”. Il s’agit de défauts qu’une inspection raisonnable effectuée par un inspecteur prudent devrait révéler. Le vendeur n’est généralement pas obligé de révéler les défauts apparents.
Les “Vices cachés” sont des défauts qui ne seraient pas révélés par une inspection prudente. Un vendeur est obligé de divulguer tous les défauts cachés dont il a connaissance lors de la vente d’un bien immobilier. Si un vendeur a connaissance d’un défaut cachés mais ne le divulgue pas, l’acheteur peut avoir une cause d’action contre le vendeur pour tout dommage qu’il subit de ce fait.
Si vous avez des questions concernant l’obligation ou non de divulguer un défaut de votre maison en tant que vendeur, ou si vous avez découvert un défaut dans une maison que vous avez achetée, vous devez contacter un avocat pour recevoir des conseils sur la manière de traiter votre problème spécifique.
Rôle d’un avocat dans votre transaction immobilière
Le rôle d’un avocat dans une transaction immobilière consiste le plus souvent à transférer le titre de propriété et à s’occuper du financement (qu’il s’agisse de l’obtenir pour un acheteur ou de le payer pour un vendeur). Souvent, les avocats ne sont pas impliqués avant la signature du contrat immobilier, mais cela ne signifie pas qu’ils ne doivent pas l’être si vous avez des questions ou si vous avez besoin de conseils. Si vous avez des questions concernant des problèmes juridiques ou la forme de votre contrat immobilier, il peut être conseillé de contacter un avocat spécialisé dans l’immobilier avant de signer votre contrat d’achat immobilier. Une fois que vous avez signé ce contrat, vous êtes lié à ses termes, et parfois le fait de parler à un avocat vous évitera de tomber dans certains pièges courants liés à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. Vous pouvez également ajouter une condition à votre contrat d’achat permettant la révision par un avocat. Si vous avez l’intention d’inclure ce genre de condition, nous vous recommandons de parler à un avocat spécialisé dans l’immobilier pour vous assurer que cette condition est correctement structurée et applicable.
Si vous êtes intéressé par l’achat ou la vente de votre maison, nos avocats spécialisés dans le droit immobilier résidentiel à Edmonton seront heureux de vous aider. Vous pouvez consulter la liste complète de nos avocats spécialisés dans l’immobilier résidentiel à Edmonton sur notre site web.
Cet article est écrit en anglais par Benjamin Seigel.
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